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In São Paulo besteht
ein riesiger Wohnungs- und Häusermarkt, der in Abhängigkeit
von den wirtschaftlichen Möglichkeiten der Käufergruppen
stark differenziert werden muss:
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Für gehobene Einkommensschichten (> R$ 150.000 je
Wohneinheit)
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Für
mittlere Einkommensschichten (> R$ 50.000 je Wohneinheit)
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Für untere Einkommensschichten (sozialer Wohnungsbau < R$
50.000 je Wohneinheit)
Dem Vergleich mit internationalen Standards halten nur die Wohnimmobilien
für gehobene Einkommensschichten stand. Die folgenden Ausführungen
beziehen sich daher ausschliesslich auf diesen Bereich.
Lagen - Grundstücke
Das entscheidende Kriterium für die Wertermittlung von Grundstücken
für Wohnimmobilien ist die Lage im Stadtgebiet.
Die Spitzenlagen mit Preisen für Hausgrundstücke von bis zu R$
1.500/m² und für Wohngebäude von bis zu R$ 4.000/m² befinden sich
ausschliesslich in den klassischen, traditionell gewachsenen
Wohngebieten São Paulos. bei diesen handelt es sich um den Stadtteil
Vila Nova Conceição und um die, die die Bezeichnung Jardins im Namen
tragen.
Die guten Lagen befinden sich überwiegend in der sogenannten Südzone
und im Stadtteil Pinheiros und erreichen Spitzenwerte für
Hausgrundstücke von R$/m² und für Wohngebäude bis R$ 2.000/m².
Die mittleren Lagen verteilen sich auf verschiedene Bereiche in der
Südzone und insbesondere weiter entfernt gelegene Gebiete an dem
Trinkwassersee Guarapiranga (im Stadtteil Interlagos). Werte von R$
200 bis 400/m² für Hausgrundstücke und R$ 400 bis 800/m² für
Wohngebäude sind hier die Regel.
Häuser
Der Anteil der Familienhäuser am gesamten Wohnimmobilienmarkt ist
relativ gross. Die Mehrzahl besteht aus freistehenden
Einfamilienhäusern. Reihenhäuser, sogenannte "Casas geminadas", sind
nicht sehr beliebt und werden normalerweise für die
einkommensschwächeren Bevölkerungsschichten gebaut.
Aus Sicherheitsgründen werden immer häufiger Häuser auch in
geschlossenen Wohnanlagen, den sogenannten "Condomínios" gebaut. Die
Durchschnittspreise für das gesamte Objekt, also Haus mit
Grundstück, liegen im internationalen Rahmen. Dabei ist zu bedenken,
dass die Baukosten wesentlich geringer sind (keine Heizung oder
aufwendige Isolierung erforderlich), aber die geforderte Wohnfläche
grösser als z.B. in Deutschland ist. So ist es üblich, dass das
Dienstpersonal (normalerweise ein Ehepaar "Caseiros") eine separate
Wohnung im Haus hat.
Ein Haus für gehobenere Ansprüche hat normalerweise folgenden
Zuschnitt:
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4 Schlafzimmer; davon 2 Suiten, also mit direktem Anschluss zum
Badezimmer
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Küche mit Frühstücksecke
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Hauswirtschaftsraum
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Esszimmer
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Wohnzimmer
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Garage für mindestens 2 Autos
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Dienstpersonalzimmer
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Kamin
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Schwimmbecken
Beispiel:
Bei einem Grundstück von ca. 600m² in guter Lage und einem Haus von
ca. 300m² ergibt sich folgender überschlägiger Verkaufspreis:
Grundstückskosten 600m² Fläche / R$ 400/m² = R$ 240.000
(Grundstückspreis für gute Lage)
Baukosten 300m² BGF / R$ 1.000 = R$ 300.000 (Baukosten/m² für gute
Bauqualität)
Gesamtkosten = R$ 540.000
Bei der Vermietung wird ca. 0,8% bis 1,2% dieser Werte als
monatliche Miete angesetzt und gezahlt.
Hauswert x monatlicher Renditeprozentsatz = Monatsmiete.
Wohnungen
Der Kaufpreis für eine Wohnung ergibt sich normalerweise aus der
reinen Wohnfläche. Er ist im Vergleich zu Häusern ca. 10% bis 20%
höher. Hier drückt sich die Nachfrage nach mehr Sicherheit im
geschützten Hochhaus und "Condominium" aus.
Auch für Wohnungen gilt, dass ein vergleichsweise höherer
Flächenbedarf und eine Einliegerwohnung für die Angestellten
"Empregada" Standardbestandteile sind.
Immer beliebter werden grosse "Wohncondomínien", die zusätzliche
Freizeit- und Sporteinrichtungen zur exklusiven Nutzung anbieten.
Auszug aus "Investitionshandbuch Brasilien 2001" Copyright © AHK-São
Paulo - Câmara de Comércio e Indústria Brasil-Alemanha 2001/2002
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