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Marktbeeinflussende Tendenzen
São Paulo hat sich in den letzten Jahren immer stärker
von einem Industrie- und Handelszentrum zu einer Dienstleitungsmetropole
gewandelt. Die entscheidenden Marktbeeinflussenden Tendenzen lassen
sich wie folgt zusammenfassen:
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Die Nachfrage nach modernen Büroflächen steigt an. Daraus
folgt eine schrittweise Verlagerung der noch bestehenden Industriebetriebe
São Paulos in die Aussenbereiche und Satellitenstädte.
São Paulo hat, ebenso wie andere vergleichbare Weltstädte, einen
grossen Nachholbedarf an modernen Büroflächen.
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Neue Standorte im Süden der Stadt gewinnen durch grosse
Büroneubauten nationaler und internationaler Konzerne an
Attraktivität. Sie ziehen eine "zweite Welle" von Shopping-Centers,
Hotels und Freizeiteinrichtungen nach sich.
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Die zunehmende Privatisierung nicht nur der Planung, sondern auch
der Herstellung der nötigen technischen Infrastrukturmassnahmen
(Massenverkehrsmittel, Strassen, Telefon) ermöglicht ein schnelles
Wachstum für neue, moderne Immobilien.
Standards:
São Paulo hat zur Zeit ca. 6,15 Mio.m² Büronutzfläche, was in etwa
einer Gesamt-Bürogeschossfläche (BGF) von 12 Mio.m² entsprechen
dürfte. Für São Paulo als drittgrösste Stadt der Welt ist dies noch
ein relativ geringer Flächenbestand. Zur Berichtszeit stehen ca.
247.500m² Bürofläche zur Verfügung, davon ca. 66.600m² zum Verkauf
und ca. 180.900m² zur Vermietung. Der grösste Teil dieser Flächen
(ca. 53%) liegt im Zentrum der Stadt und umfasst ältere und heutigen
technischen Anforderungen nicht mehr entsprechende Gebäude.
Das wichtigste Qualitätsmerkmal moderner Büros ist eine zentrale
Klimaanlage. Die Hälfte aller Büros ist heute damit ausgestattet.
Nahezu alle in den letzten fünf Jahren gebauten Büros sind mit
zentralen Klimaanlagen ausgestattet.
Ein weiteres Qualitätsmerkmal ist die Grösse der einzelnen Geschosse.
Wegen vereinfachten Arbeitsabläufe werden verstärkt grössere
horizontale Büroflächen gefordert, die möglichst geringe vertikale
"Verkehrsströme" erfordern. Fast 80% aller Gebäude, die seit 1996
erstellt wurden, weisen eine Bruttogeschossfläche zwischen 250m² und
1.000m² pro Etage auf.
Lagen - Grundstücke
Entscheidend bei der Preisbildung für Grundstücke ist neben der Lage
vor allem die Geschossflächenzahl (GFZ), die bei Büronutzung von 1,0
bis 4,0 schwankt (in Ausnahmefällen bis 8,0: "Operation Interligada").
Mittlere Lagen:
Entlang der Avenida Marginal am Fluss Pinheiros findet seit ca. 15
Jahren eine kontinuierliche Umnutzung von Industrie- in Büroflächen
statt. Die durchschnittliche GFZ beträgt hier 1,5 mit noch relativ
günstigen Grundstückspreisen zwischen R$ 500 bis R$ 1.000/m². Hier
befinden sich die grössten Flächenreserven für Büros.
Gute Lagen:
Das alte Zentrum und die Region Verbo Divino sind als gute Lagen zu
bezeichnen. Das Zentrum wurde jahrzehntelang stadtplanerisch
vernachlässigt, wodurch die Grundstückspreise sanken. Seit fünf
Jahren befindet es sich jedoch in einem stetigen Prozess der
Revitalisierung: die Grundstückspreise steigen seitdem wieder an.
Der Stadtteil Verbo Divino wurde vor ca. 20 Jahren am Reissbrett
geplant. Hier befinden sich heute viele grosse multinationale
Unternehmen wie z.B.:
Sehr gute Lagen:
Die Stadtteile Berrini, Vila Olímpia und Itaim schliessen sich durch
zunehmend verbesserte Verkehrsverbindungen zu einem attraktiven
Bürostandort zusammen. Modernste Bürogebäude, Shopping Center und
das neue World Trade Center sowie Geschossflächenzahlen von 4 (bei
Sondergenehmigungen mehr) lassen die Grundstückspreise hier auf bis
zu R$ 500/m² ansteigen. Der klassische Wohn- und auch Bürostadtteil
Jardins gehört zu den traditionell sehr guten Lagen. Hier entstehen
immer mehr Bürogebäude mit kleineren Einheiten für mittelständische
Unternehmen und selbständige Dienstleistern.
Spitzenlagen:
Die Avenida Paulista ist zweifellos die "beste Adresse" São Paulos.
Die 2km lange Avenida ist insbesondere für Banken und Hotels ein
beliebter Standort. Firmen wie:
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Citybank
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Goodyear
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Chemical Bank
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Mitsubishi
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Credit Lyonnaise
sind nur einige Beispiele für die starke Präsenz grosser Unternehmen.
Heute gibt es nur noch sehr wenige Grundstücke für neue Gebäude,
weshalb die Preisforderungen gegenwärtig die Höhe von bis zu R$
10.000/m² erreichen. Besonders die Neue Av.Faria Lima hat sich in
den letzten Jahren zu einem modernen und zentral gelegenen Standort
für hochwertige Bürogebäude entwickelt. Das älteste und mit den
höchsten Umsatzzahlen zugleich attraktivste Shopping Center "Center
Iguatemi" gibt der Avenida eine starke wirtschaftliche Dynamik.
Zudem haben die neuen Baumassnahmen zur Erweiterung und Verlängerung
der Faria Limaeine noch besserer Anbindung zu den benachbarten
Stadtteilen ermöglicht. Aus diesem Grunde sind hier
Grundstückspreise um R$ 6.000/m² keine Seltenheit.
Büropreise - Mieten, Kaufpreise
Das Zentrum São Paulos weist das niedrigste Preisniveau auf, hat
aber trotzdem eine relativ hohe Leerstandsquote von ca. 15%; ein
deutlicher Indikator dafür, dass die Bauqualität und der Standort
grösstenteils nicht mehr marktgerecht sind. Ein Flächenwachstum von
nur 6% in den letzten fünf Jahren bestätigt dies. Die Gebiete Vila
Olímpia, Verbo Divino und Marginal Pinheiros sind relativ neu
entdeckte Gebiete mit überwiegend moderner Bürohausbebauung und
einer starken Neubautätigkeit und daraus resultierenden kurzfristig
verfügbaren Angebotsreserven von durchschnittlich 16%. Ein mittleres
Kauf- und Mietpreisniveau kennzeichnet diese Gebiete. Die Gebiete
Jardins, Itaim und Berrini weisen sich durch hochwertige moderne
Bürogebäude aus. Hier werden Verkaufspreise von R$ 3.500/m² und
Mieten von R$ 35/m² erzielt. Die Berrini ist eine Avenida, die vor
ca. 25 Jahren auf einem ehemaligen Sumpfgebiet entstand. Heute sind
hier die modernsten Bürogebäude zu finden.
Die Paulista und Neue Faria Lima sowie Av.Kubitschek zeigen bei
modernen Neubauten heute die Spitzenpreise von R$ 5.000/m² (Kauf)
oder R$ 60/m² (Miete). Hier spiegelt sich insbesondere der hohe
Grundstückspreis wider. Ältere Bürogebäude stehen jedoch schon zu
Preisen von R$ 2.500/m² (Kauf) oder R$ 15/m² (Miete) zur Verfügung.
Da nur wenige Baugrundstücke in diesen Gebieten verfügbar sind, lag
die mittlere Kostensteigerung von neuen Büroflächen in den letzten
fünf Jahren bei 6% bis 8%.
Bei Bürobauten schwanken die Baukosten je nach Ausführung zwischen
R$ 800 bis 1.500/m² BGF.
Auszug aus "Investitionshandbuch Brasilien 2001" Copyright
© AHK-São Paulo - Câmara de Comércio e
Indústria Brasil-Alemanha 2001/2002
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